賃料の増額を求められたら～店舗や事務所を借りて事業をしている方へ～

店舗や事務所を借りて事業をしている方から、賃貸人（大家さん）との交渉について、ご依頼をうけることがあります。 相手が不動産のプロの業者さんで、強く出てきた場合、一人で対応するのはとても大変だと思います。

以下で、こうした場面で弁護士として考えていることや、どう対応しているのかを説明していきます。

プロの不動産業者との交渉～一人で向き合うストレス～

賃貸人が、不動産を本業とするプロの業者さんであることがあります。 一方、借りている側は、事業を営んでいるとはいえ、個人のオーナーさんということも少なくありません。 そうしますと、やはりそこには相手との力量の差があります。

交渉のことで悩み、大きなストレスを抱えて、体調を崩してしまう方もいます。 こういうときに、弁護士が代わりに交渉する意味があると思います。

事業をしている賃借人ならではの大変さ

この種の問題の大変さは、相手が強く出てきたときに、自分で対応し続けなければならないことです。 交渉そのものが、大きなストレスになります。

例えば、相手から何度も連絡がきたり、直接話を求められたりすると大変です。 仕事の合間に、その対応をしなければならなくなります。 自分の仕事や事業に集中できなくなってしまいます。

住まいの賃貸とちがって、店舗や事務所の場合、トラブルがそのまま事業に響く場合があります。 そういう中で、どのように対応していくのかということですね。

賃料の増額を求められた場合～根拠を確認する～

現在、不動産の価格や家賃が上がっていますし、物価も高くなっています。 そうした中で、賃貸人から「賃料を上げてほしい」と言われることがあります。

賃料の増額は、法律上、どんな場合でも認められるわけではありません。 借地借家法では、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の変動その他の経済事情の変動、近くの同じような建物の賃料と比べて今の賃料が不相当になった場合などに、増額を請求できるとされています。 店舗や事務所の賃貸借にも、このルールが適用されます。 話し合いでまとまらなければ、まず裁判所の調停で話し合うことになります。

また、賃貸借契約書に、賃料の改定について定めていることもあります。 例えば、「経済事情の変動があったときは、協議の上、賃料を改定することができる」といった定めです。 こうした定めがあっても、賃貸人が一方的に賃料を決められるわけではありません。 反対に、「一定の期間は賃料を増額しない」という定めがあれば、その期間は増額を請求できないとされています。 ですので、まずは契約書の内容を確認すると良いです。

ですので、言われたからといって、すぐにそのまま応じなければならないわけではありません。

こういうとき、感情的に話し合っても前にすすみません。 賃料増額を求める根拠は何か、法律上の根拠はあるか、それを裏付ける証拠はあるか。 こうした点に基づいて、冷静かつ適切に話し合うようにしています。

弁護士の活用のしどころ

次のような場合は、弁護士に依頼して、代わりに話し合いや交渉をしてもらう方が良いです。

• 相手がプロの不動産業者で、自分ではもうどうしようもなく対応できない
• 相手とのやり取りに追われて、自分の仕事や事業に集中できない
• 交渉のストレスで、体調にまで影響が出ている
• 賃料の増額を求められているが、応じるべきなのか判断がつかない

弁護士が代理人となって、相手とのやり取りを引きうけます。 相手の主張に根拠があるのかどうかも、法律や証拠に照らして確認します。

依頼をうけたときに心がけていること

素早く対応する

一番大事にしているのは、素早く対応することです。 依頼者の方は、大きなストレスを抱えています。 なるべく早く書面を作成して相手に送り、少しでもストレスを取り除くようにしています。

ご本人ができることをアドバイスする

ご本人の状況を伺って、ご自身でできることとしては、こういうことをした方が良い、ということを適宜アドバイスするようにしています。

冷静に主張し、将来も見据えて対応する

相手がプロの業者さんですと、ご本人が深く傷つき、ストレスを抱えて体調を崩されることもあります。 そこで、弁護士としては、感情的にならずに、冷静かつ適切に主張を行うようにしています。

また、目の前の交渉だけでなく、将来も見据えて、落ち着いて話をしています。 お店や事務所を借りて事業を続けるのであれば、今後も賃貸人との関係は続くと考えているからです。

最後に

賃料の増額を求められても、すぐに応じなければならないわけではありません。 ただ、相手がプロの業者で強く出てきた場合、自分で交渉を続けるのは大きなストレスになります。 そういうときは、弁護士に代わりに交渉を任せることも視野にいれると良いです。